Mettre en place son prêt immobilier

le prêt immobilier ⁽¹⁾ en quelques mots

L’emprunt est très souvent le passage obligé pour l’acquisition d’un logement. Or, il n'est pas facile de négocier au mieux son prêt immobilier et de devenir un interlocuteur averti, réaliste et pertinent.

Trouver la bonne recette à moindres frais exige un plan de financement bien pensé, dans lequel tous les coûts associés au crédit ont été pris en compte.

Même si la loi protège le souscripteur d'un crédit immobilier, il est préférable de bien connaître ses droits et les éventuels pièges avant de s'engager, ainsi que les possibilités offertes pour rembourser son crédit par anticipation.

⁽¹⁾ Sous réserve d'acceptation de votre dossier BNP Paribas. Les Crédits immobiliers de BNP Paribas sont destinés à financer l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire, un investissement locatif ou des travaux éventuels à caractère immobilier. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre. L'acquisition est subordonnée à l'obtention du crédit immobilier. Si l'emprunteur a versé des fonds au vendeur, celui-ci doit lui rembourser ces sommes en cas de non obtention du crédit immobilier.

la bonne méthode pour financer son projet immobilier

La règle d'or

1 N’étranglez pas votre budget en raison d’un prêt trop lourd. Vous devez vous laisser une marge de manœuvre pour continuer à vivre sereinement et faire face aux éventuels aléas de la vie.

UN BUDGET BIEN ÉQUILIBRÉ

2 Un ménage ne doit pas consacrer plus de 30% de ses revenus au remboursement des prêts immobiliers. Ne sont prises en compte, dans ces revenus, que les ressources stables et effectives. Ainsi, les prestations familiales et les remboursements de frais professionnels, souvent aléatoires, en sont exclus.

Précision importante : pour adhérer à l’assurance, votre état de santé est pris en compte. Le coût associé doit ainsi être également intégré. La notion de confidentialité médicale est bien entendu respectée.

Une dose d'apport personnel

3 On désigne par apport personnel les sommes que l’acquéreur investit en argent pour financer son achat immobilier, en complément d’un prêt. Ainsi peuvent constituer la mise de départ :

les économies et notamment, le capital placé sur le Plan d’Épargne Logement (ou PEL),
les coups de pouce familiaux,
l’épargne salariale qui peut être débloquée à l’occasion de l’achat de la résidence principale.

Le verdict du banquier

4 Le conseiller bancaire établit le revenu disponible de l’emprunteur. Il s'agit du revenu restant pour assurer les dépenses de la vie courante, une fois toutes les charges fixes déduites.

À partir de tous ces éléments, la Banque fixe la capacité d'endettement , c'est-à-dire ce que peut rembourser chaque mois l'emprunteur et par la même occasion le montant du capital qu'il peut emprunter.

Les frais liés au prêt immobilier

Si le taux d'intérêt est au centre des négociations avec la Banque, souscrire un prêt sous-entend d’autres frais qu'il importe de connaître.

Les garanties prises par la banque

1 • L'hypothèque conventionnelle :
Si l'emprunteur ne rembourse plus ses mensualités, cette hypothèque autorise la Banque, à faire saisir le bien acheté à l'aide du prêt et à le vendre pour se payer sur le prix.

• Le privilège du prêteur de deniers :
Pour éviter d'entrer en concurrence avec d'autres personnes auprès desquelles l'emprunteur se serait endetté, la Banque peut opter plutôt pour une garantie qui répond au nom de "privilège de prêteur de deniers". Cette garantie se rapproche d’une hypothèque conventionnelle à la différence qu’elle permet à la Banque d'être payée quasiment avant tout le monde. Le coût est moindre qu'une hypothèque conventionnelle. Toutefois le privilège de prêteurs de deniers garantit uniquement le financement d'une acquisition dans l'ancien ou l’achat d’un terrain. Il ne peut donc pas garantir la partie du prêt finançant la construction.

• Le cautionnement :
Une société spécialisée ou un particulier se porte caution pour l'emprunteur. Lorsque ce dernier ne rembourse pas son prêt, la caution assurera le remboursement à sa place. Pour obtenir cette garantie d'une société, l'emprunteur doit lui verser en général une commission et une contribution.

le poids des assurances

2 Il n'y a pas de prêt immobilier sans assurance invalidité-décès, qui prendra le relais de l'emprunteur si celui-ci se retrouve invalide ou décède.

les frais de dossier

3 Ils peuvent représenter jusqu’à 1% environ du capital emprunté.

La protection de l'emprunteur

Un coup de cœur regretté quelques jours plus tard, ce n'est pas dramatique sauf lorsque l’achat concerne un bien immobilier et correspond à un endettement sur une longue durée. Comment revenir sur sa décision ? Pour ceux qui se sont engagés dans une opération au-dessus de leurs moyens, il existe des mesures de protection.

vente et prêt : pas l'un sans l'autre

1 Dans une opération immobilière, tout est lié ! Lors de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur verse, en général, autour de 10% du prix de l’acquisition à titre de réservation, une fois passé le délai de rétractation de 7 jours. Mais si aucune banque n'accorde de prêt à l'acheteur, la vente n'aura pas lieu et les 10 % lui seront restitués. Si, en revanche, le prêt est accordé, mais que la vente ne se réalise pas, le contrat de prêt sera annulé. Lorsque la Banque a déjà débloqué des fonds, l'emprunteur devra naturellement les rembourser.

Si le financement repose sur divers types de prêts (prêt d'épargne logement, prêt à taux 0%, prêt employeur...), chacun d'eux ne sera conclu qu’à la condition que les autres soient accordés. Grâce à cette mesure, l'acquéreur, ou couvre l'ensemble du financement, ou ne peut pas acheter du tout.

L'offre de prêt : un temps de réflexion

2 La Banque soumet à l'acquéreur une offre de prêt détaillée, valable pendant 30 jours calendaires. Pendant ce délai, la Banque ne peut pas modifier un seul élément de son offre. L'acquéreur, lui, ne peut pas l'accepter avant un délai de 10 jours. C’est en pratique un temps de réflexion imposé.

Si l’emprunteur considère que les modalités de remboursement exigent de lui trop d'efforts ou qu'il ne veut plus aller au bout de son achat, il peut renoncer. Il perdra alors l'indemnité de réservation, versée au vendeur pour lui avoir réservé le bien pendant ce délai de rétractation.

rembourser par anticipation

Lorsqu’on souscrit un Prêt Immobilier, on peut toujours le rembourser en totalité ou partiellement par anticipation.

Le vendeur a la possibilité de réclamer des indemnités qui ne peuvent excéder la valeur d'un semestre d'intérêts, dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. Pour ce faire, cette indemnité doit être prévue dans le contrat de prêt.

En outre, pour un contrat de prêt signé après le 30 juin 1999, l’indemnité ne sera pas perçue en cas de :

vente du bien immobilier en raison du changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, dès lors qu'il s'agissait de sa résidence principale,
décès de l'un d'eux,
cessation forcée de l'activité professionnelle.

Bon à savoir

Les remboursements partiels inférieurs à 10% du montant total peuvent être non autorisés par contrat.

AVEZ-VOUS DROIT AU 1% LOGEMENT ?

Grâce au prêt employeur ou 1% logement, les salariés peuvent obtenir, auprès de leur employeur, des prêts pour acheter leur résidence principale ou y réaliser des travaux.

un avantage et sa contrepartie

1 Dans la majorité des cas, le 1% logement est accordé quel que soit le montant des revenus du demandeur. Ce dispositif est accessible uniquement dans les entreprises de plus de 10 salariés. Celles-ci sont tenues de consacrer une somme égale à 0,45% des salaires versés, pour favoriser le logement des salariés. À l’origine cette participation était fixée à 1%, ce qui explique que le prêt employeur continue à être appelé le « 1% logement ».

Dans quel cas ?

2 Le Prêt 1% logement (renommé Prêt Action Logement) ne peut être obtenu que par :

les primo-accédants : c'est-à-dire les personnes qui achètent pour la première fois leur résidence principale,
ou les personnes en mobilité professionnelle qui se trouvent dans l'obligation de changer de résidence principale.

Le prêt ne peut, de surcroît, être accordé que pour financer certaines opérations :

la construction d'une maison : le prêt 1% logement peut servir à acheter le terrain à bâtir et à l'aménager ou à financer la construction de la maison elle-même,
l'achat d'un logement neuf,
l'acquisition d'un logement ancien avec travaux : le prêt ne peut être obtenu que si le logement a plus de 20 ans d'âge. Dans ces conditions, les travaux doivent représenter au moins 20% du coût total de l'opération,
l'achat dans de l'ancien mais sans travaux : les revenus ne doivent pas dépasser le plafond de ressources pour obtenir un prêt PAS,
l'achat d'un logement HLM,
les travaux d’agrandissement ou d'amélioration (économies d'énergie, mises aux normes, aménagement pour personnes ou à mobilité réduite…) dans le logement répondant à une condition d'ancienneté dont le salarié est propriétaire.

Combien obtenir avec le 1% logement ?

3 Inutile de songer à acheter sa résidence principale avec le seul prêt employeur. En effet, il ne sert souvent qu'à finaliser le financement, en complément d'un Prêt Épargne Logement (ou Prêt PEL), d'un prêt bancaire ou de l'épargne personnelle.

Le montant du prêt :

Dans la majorité des cas, ce prêt ne peut financer que 50% du prix de l'acquisition. Son montant ne peut dépasser un plafond qui varie selon l'implantation géographique du bien et le type d'opération d'acquisition. Par ailleurs, selon le niveau de ressources du demandeur, le montant du prêt peut être majoré. Enfin, des majorations supplémentaires peuvent être obtenues dans des cas très spécifiques comme par exemple la réalisation de travaux d’aménagement pour des personnes handicapées ou à mobilité réduite.

Des conditions attractives :

Le prêt peut être consenti directement par l'employeur ou par un organisme collecteur du 1%. Le taux pratiqué par l'un ou par l'autre peut varier significativement. Lorsque c'est l'employeur qui accorde directement le prêt, le taux est au maximum de 3%, assurance et frais de dossier inclus. Mais si la gestion des fonds a été confiée à un organisme collecteur, le taux descend à 1,5%...

Bon à savoir :

La durée de remboursement peut varier entre 1 et 20 ans.

Comment en bénéficier ?

4 Toute demande de prêt doit être faite impérativement auprès de son employeur. Mais, même lorsque le salarié remplit l'ensemble des conditions nécessaires pour bénéficier d'un prêt 1%, il n’est pas assuré de l’obtenir.

En effet, c’est l’employeur qui décide et il a la maîtrise complète du mode d'utilisation de sa participation.

L’employeur peut favoriser ses salariés locataires, au détriment des demandes d’accédants à la propriété. Il a alors la possibilité de réserver des logements dans le parc locatif social de l'entreprise pour ses salariés qui pourront se loger ainsi à prix modéré.

S’il s’agit de favoriser les projets d’acquisition, l’employeur a pu établir des ordres de priorité. Il peut décider de coups de pouce sur les catégories de salariés les moins bien rémunérés ou sélectionner les demandes selon des critères sociaux (la priorité peut être donnée aux familles, par exemple). Ainsi, une entreprise peut très bien refuser l'accès au 1% logement locatif à un employé qui vient de démissionner et qui effectue sa période de préavis.

Bon à savoir :

le prêt 1% n'est pas lié au contrat de travail. L'emprunteur peut quitter quand il veut l'entreprise sans qu'il ait pour autant à rembourser, par anticipation, le prêt souscrit,
si dans un couple les 2 conjoints sont salariés dans deux entreprises différentes et que tous deux cotisent au titre du 1% logement, chacun pourra prétendre à un prêt employeur. Mais le cumul des deux ne pourra dépasser ni 50% du coût de l'opération, ni le montant du plafond du prêt,
les salariés des exploitations agricoles ne peuvent pas prétendre au prêt 1%.

et les fonctionnaires ?

5 Selon l'APEC 1% Logement, les fonctionnaires de l'État ou des collectivités publiques ou territoriales ne peuvent pas bénéficier du 1% Logement. En effet, ces employeurs ne sont pas soumis au versement de la participation des employeurs à l'effort de construction.

Cependant, le Crédit Foncier de France distribue un prêt spécifique destiné aux agents titulaires de la fonction publique. Ce prêt aux fonctionnaires est accordé en complément d'un prêt PAS (prêt pour l'accession sociale à la propriété).

Son montant (relativement modeste) dépend de la situation de famille de l'emprunteur, de la nature de l'opération qu'il compte réaliser, de la zone géographique du bien, ainsi que du nombre de pièces du logement.

La durée du prêt est de 10 ans ou de 15 ans, au choix de l'emprunteur, qui a la possibilité de bénéficier d'un différé d'amortissement de trois ans.